La Sardegna vive una profonda trasformazione demografica, sociale e territoriale che richiede politiche abitative differenziate. Uno squilibrio abitativo che vede da una parte case vuote e vetuste, centri che si spopolano e immobili da recuperare e dall’altra territori nei quali la domanda cresce, gli affitti diventano sempre più onerosi e trovare un alloggio stabile per famiglie, lavoratori e studenti può risultare difficile. Una frattura territoriale e sociale che si intreccia con l’invecchiamento della popolazione, il cambiamento delle strutture familiari e l’aumento del costo della vita.
E i dati di questa “condizione dell’abitare” parlano chiaro: su oltre 1 milione di abitazioni di proprietà, ben 320mila, pari al 30,4%, risultano non occupate o destinate agli affitti brevi. Di queste, circa 51mila (il 16,2%) sono utilizzate per locazioni turistiche, mentre nelle aree interne la quota delle abitazioni disabitate supera il 50%. Al contrario, l’80% delle compravendite immobiliari è concentrato lungo i litorali, con la sola Gallura che assorbe il 21,7% delle transazioni regionali. Inoltre, una recente analisi dell’Ufficio Studi di Confartigianato Sardegna, sulla “salute” per parco immobiliare a uso abitativo, dice che del totale delle oltre 700mila abitazioni occupate in Sardegna, il 61,3%, 442.700 unità, è stato edificato prima del 1980.
Un mercato, dunque, profondamente sbilanciato, proprio mentre cresce la domanda di abitazioni da parte di famiglie, lavoratori e studenti. Anche la popolazione anziana esprime bisogni abitativi nuovi, che oggi non trovano ancora un’offerta adeguata di soluzioni flessibili e dedicate.
A pesare sulle famiglie è inoltre il costo complessivo dell’abitare: mantenere una abitazione, tra mutui, affitti e utenze incide pesante sui bilanci: i sardi destinano alla casa il 33,5% del reddito (contro il 26,6% UE), arrivando ad assorbire fino al 40% delle uscite mensili per utenze e consumi domestici. La fragilità è evidente nell’entroterra, dove il 29,9% dei contribuenti dichiara sotto i 10 mila euro l’anno.
La sfida, quindi, non è soltanto costruire nuove abitazioni, ma riportare sul mercato quelle inutilizzate, rigenerare i centri e le aree interne, diversificare l’offerta abitativa e migliorare la qualità del patrimonio esistente. L’obiettivo è rendere il sistema dell’abitare più sostenibile, accessibile e coerente con i nuovi bisogni della popolazione.
Per affrontare questa trasformazione non basta costruire nuove case: occorre rimettere in circolo quelle inutilizzate, riqualificare il patrimonio esistente e progettare un’offerta abitativa capace di rispondere ad esigenze molto diverse.
È questa la sfida emersa dal report sull’edilizia e sulla domanda abitativa nell’Isola, realizzato da Nomisma, presentato e discusso a Olbia nell’iniziativa regionale pubblica organizzata da Confartigianato Imprese Sardegna e ANAEPA Edilizia Confartigianato, dal titolo “La nuova domanda abitativa come opportunità per le imprese edili artigiane della Sardegna”.
L’iniziativa è stata aperta dagli interventi introduttivi di Giacomo Meloni, Presidente di Confartigianato Imprese Sardegna, e Stefano Crestini, Presidente nazionale di ANAEPA Confartigianato Edilizia. E’ seguita la relazione di Elena Molignoni, Responsabile Area Mercato Immobiliare di Nomisma, che ha illustrato il dossier “Impatto dei cambiamenti che investono la domanda abitativa in Sardegna. Conoscere la domanda per orientare l’offerta”, approfondendo le dinamiche del mercato immobiliare regionale e i cambiamenti che stanno modificando le esigenze abitative. Il confronto è proseguito con gli interventi di Francesco Licheri, Presidente di INU Sardegna, e Valeria Saiu, dell’Università di Cagliari e del CAMI – Centro Interdipartimentale di Ricerche sulla Casa e il Mercato Immobiliare. Le conclusioni sono state affidate a Franco Cuccureddu, Assessore Regionale dell’Artigianato, Turismo e Commercio.
“I dati che emergono dall’indagine sono chiari: il patrimonio immobiliare sardo sta cambiando in funzione delle trasformazioni socio-demografiche in atto, alle quali dobbiamo prestare grande attenzione – afferma Giacomo Meloni, Presidente di Confartigianato Imprese Sardegna – il futuro dell’edilizia non dipende soltanto dalle normative europee, ma anche dalla capacità di programmare lo sviluppo sociale e urbanistico tenendo conto dei cambiamenti demografici ed economici della regione”. “L’Isola sta affrontando una delle trasformazioni demografiche più profonde del Paese, destinata ad avere conseguenze significative anche sul mercato immobiliare. Avremo bisogno di abitazioni diverse: più piccole, accessibili, prive di barriere architettoniche e vicine ai servizi, soprattutto sanitari, assistenziali e di trasporto – continua Meloni – nei prossimi decenni avremo meno persone in età lavorativa, una popolazione sempre più anziana e territori esposti al progressivo impoverimento demografico e alla riduzione dei servizi. Non possiamo considerare questo scenario inevitabile e irreversibile: deve diventare, al contrario, uno dei temi centrali delle politiche di sviluppo della Sardegna. Parlare di edilizia significa parlare anche di rigenerazione urbana, mobilità, qualità della vita e capacità dei nostri centri di rimanere vivi e attrattivi”.
Per Stefano Crestini, Presidente Nazionale di Confartigianato ANAEPA Edilizia, “la sfida dell’edilizia non è più costruire nuovi agglomerati, ma riqualificare il patrimonio esistente, ripensando città e infrastrutture in una visione che comprenda viabilità, servizi e connessioni digitali. Occorre rispondere a bisogni abitativi sempre più diversificati: famiglie numerose, persone sole, studenti, lavoratori in mobilità e anziani, anche attraverso immobili riconvertiti in studentati o strutture assistenziali. Il turismo, inoltre, richiede soluzioni capaci di adattarsi a flussi sempre più distribuiti durante l’anno. Questa trasformazione chiama in causa le imprese e le amministrazioni, ma necessita anche di un sostegno pubblico stabile, con incentivi sostenibili e duraturi. Dal 1998 al 2026, secondo i dati citati, gli incentivi edilizi hanno mobilitato circa 72 miliardi di euro: una cifra che impone una riflessione sull’efficacia e sulla sostenibilità delle agevolazioni. Superando la logica dei bonus straordinari, bisogna puntare su interventi che migliorino l’efficienza energetica, riducano i consumi e lascino un patrimonio più moderno alle future generazioni. Riqualificare significa anche svolgere una funzione sociale, contrastare il lavoro irregolare e ridurre la dipendenza energetica dall’estero”.
Secondo Francesco Licheri “La casa deve essere ripensata come un servizio e non soltanto come un bene patrimoniale. I cambiamenti demografici, la trasformazione delle famiglie e le nuove esigenze di lavoro e studio richiedono abitazioni più flessibili, capaci di adattarsi nel tempo. Per questo occorre recuperare il patrimonio esistente, riqualificare gli immobili, superare le barriere architettoniche e favorire il riutilizzo degli spazi, anche attraverso incentivi mirati e sostenibili. Nelle aree interne, però, il recupero delle case non basta. Per mantenere vivi i piccoli comuni bisogna garantire servizi sanitari, istruzione e trasporti accessibili. La rigenerazione urbana deve quindi integrarsi con una strategia territoriale che risponda ai bisogni reali delle comunità. Serve una regia pubblica capace di individuare soluzioni concrete, coinvolgendo università e imprese artigiane. La riqualificazione, infatti, non si realizza soltanto con grandi investimenti, ma attraverso interventi quotidiani, manutenzione programmata e piccole trasformazioni. Le microimprese possono svolgere un ruolo decisivo nel preservare il patrimonio edilizio, migliorandone l’efficienza energetica e adattandolo alle nuove necessità. L’obiettivo è trasformare la casa in una componente del welfare e garantire un futuro sostenibile ai territori”.

Secondo Franco Cuccureddu: “il turismo in Sardegna cresce e si conferma uno dei pilastri dell’economia regionale, ma la vera sfida è trasformare questa ricchezza in valore diffuso per imprese, lavoratori e territori. La percezione dell’Isola, spesso identificata esclusivamente con il mare e le vacanze estive, non restituisce tutta la complessità di un comparto che negli ultimi anni ha recuperato posizioni e ampliato la propria presenza. Oggi le strutture ricettive operano in 209 Comuni su 377, mentre aumentano i visitatori stranieri e si rafforza la possibilità di destagionalizzare i flussi turistici. Un cambiamento emerge anche dal mercato delle locazioni brevi, passate da circa 24.500 nel 2023 a 52mila. Una crescita che, secondo l’analisi proposta, è legata anche all’emersione di un’offerta già esistente, in precedenza non sempre dichiarata. Questo fenomeno, insieme alla concentrazione della domanda in determinati periodi e località, richiede politiche capaci di governare lo sviluppo turistico e rispondere alle esigenze abitative dei residenti. In questa direzione si inseriscono anche gli interventi regionali destinati a sostenere l’edilizia popolare nei Comuni maggiormente interessati dalla pressione turistica. Ma il punto centrale è soprattutto economico: quanto della spesa dei visitatori rimane realmente in Sardegna? La crescita delle presenze, da sola, non basta se non si traduce in opportunità per il sistema produttivo locale. Per questo occorre rafforzare le filiere che collegano turismo, artigianato, commercio e agroalimentare, favorendo la collaborazione tra strutture ricettive e imprese del territorio. Dalla lavorazione dei materiali ai servizi, dalle produzioni alimentari alle attività specializzate, esistono ampi margini per trattenere nell’Isola una quota maggiore della ricchezza generata dai flussi turistici. La sfida riguarda anche il modello di sviluppo. I costi sostenuti per trasporti, servizi, promozione e gestione delle destinazioni devono essere considerati nel valutare il ritorno economico complessivo del settore. Il turismo deve contribuire alla crescita senza sottrarre risorse essenziali ai bisogni dei residenti, a partire da istruzione, sanità e lavoro. L’obiettivo è costruire un sistema più integrato, capace di valorizzare le produzioni locali, sostenere le piccole imprese e distribuire le opportunità oltre le tradizionali destinazioni costiere. Perché il successo turistico della Sardegna non si misuri soltanto nel numero degli arrivi, ma nella capacità di generare occupazione, rafforzare l’economia locale e produrre benefici duraturi per tutta la comunità”.
La relazione di Elena Molignoni ha posto al centro la necessità di mettere in relazione il diritto all’abitare, la rigenerazione urbana, la sostenibilità ambientale e le prospettive delle imprese edili artigiane. Una sfida che richiede interventi coordinati e una visione di lungo periodo: perché la risposta alla domanda di casa non passa soltanto da nuove costruzioni ma anche dalla capacità di valorizzare ciò che già esiste e renderlo nuovamente utile alle persone e ai territori.
Case vuote nei borghi, domanda sulle coste: un mercato diviso in due
I dati del dossier restituiscono l’immagine di un mercato immobiliare profondamente disomogeneo. Nei comuni delle aree interne, lo spopolamento e l’invecchiamento della popolazione si accompagnano alla sottoutilizzazione del patrimonio edilizio e alla presenza di alloggi in condizioni di degrado. Lungo le coste, invece, si concentrano le compravendite, gli investimenti immobiliari e la domanda legata al turismo e alle seconde case. In ogni caso il dossier dice anche come non sarebbe corretto considerare la crescita degli affitti brevi come unica causa dello spopolamento o della riduzione della disponibilità di alloggi destinati alla residenza permanente o dell’aumento dei canoni di locazione. Una dinamica che rischia di penalizzare chi nell’Isola vive e lavora tutto l’anno: giovani coppie, famiglie, lavoratori stagionali e dipendenti chiamati a trasferirsi per motivi professionali, oltre agli studenti. Il problema, tuttavia, non riguarda soltanto il prezzo degli immobili. Le famiglie devono fare i conti con redditi che faticano a tenere il passo con le spese obbligate, bollette energetiche comprese, mentre il crescente ricorso al credito al consumo può ridurre la capacità di risparmio e rendere più difficile affrontare un futuro acquisto immobiliare. A questo scenario si aggiunge una domanda abitativa che cambia. Le famiglie sono mediamente più piccole, aumenta il peso della popolazione anziana e cresce l’esigenza di abitazioni efficienti, accessibili, vicine ai servizi e adatte a differenti fasi della vita. La casa non può più essere considerata soltanto un bene da acquistare o un investimento: è anche un’infrastruttura sociale, essenziale per la qualità della vita, la mobilità del lavoro e la tenuta delle comunità.
Le soluzioni: recuperare, riqualificare, diversificare
Il confronto ha messo in evidenza alcune direttrici di intervento per contribuire a riequilibrare il sistema abitativo regionale. La prima è la rigenerazione del patrimonio immobiliare inutilizzato, soprattutto nei borghi e nei centri delle aree interne. Recuperare edifici vuoti, ristrutturare abitazioni degradate e riconvertire immobili non più adeguati significa aumentare l’offerta senza consumare nuovo suolo, migliorare la qualità urbana e creare condizioni più favorevoli per attrarre residenti, attività economiche e servizi.
La seconda riguarda la necessità di rafforzare l’accessibilità economica della casa, sostenendo la locazione stabile e promuovendo strumenti capaci di favorire l’incontro tra proprietari e potenziali inquilini. Nei territori maggiormente esposti alla pressione turistica, una gestione più equilibrata delle locazioni brevi può inoltre contribuire a preservare un’offerta sufficiente per chi cerca un’abitazione per viverci tutto l’anno. L’obiettivo è individuare misure proporzionate alle caratteristiche dei singoli mercati locali, evitando soluzioni uniformi per situazioni molto diverse.
La terza priorità è la riqualificazione energetica e funzionale degli edifici. Migliorare isolamento, impianti e prestazioni energetiche consente di contenere i consumi, ridurre le spese di gestione e rendere le abitazioni più confortevoli. Un patrimonio edilizio efficiente è anche una risposta concreta alle difficoltà delle famiglie alle prese con il costo dell’energia e un’occasione per valorizzare competenze, professionalità e capacità progettuali delle imprese locali.
Accanto alla riqualificazione tradizionale, il dossier richiama l’attenzione su formule abitative innovative, da sviluppare in relazione ai bisogni dei diversi territori: student housing, co-living, micro-living e senior housing. Soluzioni che possono offrire risposte più flessibili a studenti, lavoratori fuori sede, giovani in cerca di autonomia e persone anziane che desiderano mantenere indipendenza e relazioni sociali, con servizi adeguati alle proprie necessità. Particolare rilievo assume proprio il tema della popolazione anziana. L’invecchiamento demografico richiede abitazioni accessibili, prive di barriere, vicine ai servizi sanitari e di prossimità, ma anche nuove forme di convivenza e assistenza. Il senior housing, il cohousing per anziani e le reti di servizi possono contribuire a contrastare l’isolamento e a migliorare la qualità della vita, aprendo al contempo opportunità nell’ambito della cosiddetta Silver Economy.
Per rendere efficaci queste strategie servono una programmazione territoriale integrata, procedure amministrative più semplici, strumenti finanziari accessibili e un coordinamento tra Comuni, Regione, professionisti, proprietari e imprese. Le politiche abitative dovranno tenere conto delle specificità locali: sostenere la residenza stabile nelle zone turistiche, favorire il recupero nei centri in declino e collegare gli interventi edilizi alla presenza di servizi, infrastrutture e opportunità di lavoro.
Edilizia, 23mila imprese e 42mila addetti: la casa come leva di sviluppo
La questione abitativa rappresenta anche una concreta opportunità economica.
In Sardegna, nel II trimestre 2026, operano 22.780 imprese delle Costruzioni (Sezione F), di cui 13.168 artigiane (58% del totale). Sia per il totale che per l’artigianato il numero di imprese risulta in salita rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente: le prime del +0,6% e le seconde del +0,7%. Gli addetti complessivamente coinvolti nelle Costruzioni sono 41.521, di cui 22.482 impiegati in imprese artigiane.
Il comparto artigiano delle Costruzioni genera 1.329 milioni di euro di valore aggiunto, pari al 39,5% del valore aggiunto totale dell’artigianato sardo (>5,5 punti percentuali rispetto al 34,0% del totale Italia) e al 3,8% dell’economia regionale, un contributo superiore alla media nazionale (2,7%). Si tratta di un settore fortemente caratterizzato dalla presenza di micro e piccole imprese: il 91,5% degli addetti lavorano in imprese attive con meno di 50 addetti.
Numeri che evidenziano il peso delle costruzioni nell’economia dell’Isola e il ruolo delle piccole imprese nella manutenzione, nella ristrutturazione e nella riqualificazione degli edifici. La nuova domanda abitativa può alimentare interventi diffusi sul territorio, dalla messa in sicurezza degli immobili all’efficientamento energetico, dal recupero dei centri storici alla realizzazione di abitazioni accessibili e servizi per le persone anziane.
Per le imprese artigiane, questa prospettiva significa poter trasformare le esigenze sociali in occasioni di lavoro qualificato, investimenti e innovazione. A condizione, però, che gli interventi siano accompagnati da una programmazione stabile, incentivi efficaci, accesso al credito e procedure che consentano anche alle realtà più piccole di partecipare ai progetti di rigenerazione.
“I dati ci restituiscono l’immagine di un comparto delle costruzioni che genera occupazione, valore e sviluppo, ma che deve sapersi adattare a uno scenario profondamente mutato. La sfida è accompagnare le imprese nella transizione tecnologica e ambientale, investire nella formazione e nelle competenze e favorire l’accesso al credito, ripensando contemporaneamente città e territori alla luce dei nuovi bisogni – rimarca il Presidente di Confartigianato Sardegna – il futuro del settore non consisterà semplicemente nel costruire di più, ma nel costruire meglio: riqualificare il patrimonio esistente, rendere le abitazioni più efficienti e accessibili e integrare le nuove tecnologie senza perdere il valore delle competenze e del lavoro artigiano. Dobbiamo progettare luoghi nei quali sia ancora possibile vivere, lavorare e costruire il proprio futuro”.
“La casa deve tornare a essere un fattore di coesione sociale e di sviluppo diffuso. Recuperare gli immobili esistenti significa sostenere le imprese artigiane, limitare il consumo di suolo, migliorare la vivibilità dei centri abitati e offrire nuove opportunità a chi vuole restare, trasferirsi o investire nell’Isola – conclude Meloni – la vera sfida è trasformare un patrimonio oggi in parte inutilizzato in una risorsa capace di rispondere ai bisogni abitativi, rivitalizzare le comunità e generare valore per l’intera Sardegna”.